In ipotesi di acquisto immobiliare con immissione anticipata nel possesso, quindi con consegna delle chiavi alla sottoscrizione del contratto preliminare, si pone il problema d’individuare il termine per la denunzia di eventuali vizi dell’immobile.

Tale termine è di fondamentale importanza, in quanto, ai sensi dell’art. 1492 c.c., prima della sua scadenza consente all’acquirente di scegliere fra la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Secondo la disciplina codicistica di cui all’art. 1495 c.c.: Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto (8) giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge … L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.

Il caso che oggi vogliamo trattare, oggetto della sentenza in commento, riguarda l’immissione in possesso anticipata rispetto alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

In particolare, l’acquirente, dopo aver versato la caparra confirmatoria e l’acconto di consistente entità, non si presentava dal notaio per la stipula del contratto definitivo.

Sicché, il costruttore agiva in giudizio per i. l’accertamento dell’inadempimento dell’acquirente, ii. il diritto a trattenere caparra e acconto, iii. la riconsegna dell’immobile e iv. il diritto a risarcimento del danno per l’indebita occupazione.

L’acquirente reagiva alla domanda del costruttore chiedendo, a sua volta, il trasferimento della proprietà del bene immobile in proprio favore  e, contestualmente, la riduzione del prezzo d’importo pari al valore dei vizi presenti nell’immobile.

Tribunale e Corte d’Appello accoglievano la domanda del costruttore e, rigettando quella dell’acquirente, escludevano il diritto di quest’ultimo all’acquisto e alla riduzione del prezzo a causa della tardiva denunzia dei vizi.

Interviene, con la Sentenza n. 9953/2020 del 27.5.2020, la Corte di Cassazione a chiarire che il termine di otto (8) giorni, di cui all’art. 1495 c.c. previsto per la denunzia dei vizi, non decorre dell’immissione in possesso dell’immobile bensì dall’avvenuta stipula del contratto definitivo.

Di conseguenza, in mancanza dell’effettivo trasferimento di proprietà, il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale dell’immobile poi risultato affetto da vizi, ben potrà chiedere il trasferimento di proprietà all’Autorità giudiziaria e contestualmente agire per la diminuzione del prezzo.

Purtroppo, nonostante la previsione dell’obbligo di fideiussione di cui al D.Lgs. n. 122 del 2005, posta a carico del costruttore, sono sempre numerosi i casi di problematiche connessi all’acquisto degli immobili in costruzione o già costruiti dove la stipula del definitivo viene fissata in data successiva all’immissione in possesso.

Trattasi di ipotesi che richiedo un’adeguato approfondimento del caso specifico, al fine di valutare con consapevolezza i pro e i contro di un’azione giudiziaria volta ad ottenere il trasferimento dell’immobile e l’eventuale riduzione del prezzo mediante pronuncia del Tribunale.

Se ritieni di rientrare in uno dei casi descritti e vuoi approfondire l’argomento, anche valutando l’accessibilità o meno alle procedure indicate, rivolgiti allo Studio Legale Fabrizi per conoscere nel dettaglio i rimedi nel caso concreto.