A distanza di ormai un quinquennio dall’adozione del Decreto Legge n. 133/2014 (convertito in Legge n. 164/2014), meglio noto come “Decreto Sblocca Cantieri”, si affronta una questione normo-interpretativa inerente le “grandi locazioni”, disciplinate tramite l’inserimento del comma III all’art. 79 della L. n. 392/1978, riportato di seguito: “In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto”.

Il legislatore, dunque, nell’intento di incrementare l’autonomia di privati “forti” in ragione dell’entità monetaria della locazione operata, ha consentito – in presenza di determinate condizioni – di disciplinare discrezionalmente taluni aspetti del contratto di locazione, così derogando al divieto di deroga imposto dal I comma della norma in commento, che così dispone: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

La novella legislativa, tuttavia, circoscrive l’esercizio delle pattuizioni in deroga alle sole ipotesi di locazione, ad uso diverso dall’abitativo, con canone annuo superiore a Euro 250.000,00 riguardanti immobili non qualificati di interesse storico.

Nell’ambito di operatività, dunque, le disposizioni sulla durata minima, sul rinnovo automatico, sul diritto di prelazione del conduttore, sul recesso limitato al ricorrere di gravi motivi, l’indennità di fine locazione e l’indicizzazione del canone, oltreché il termine di preavviso per il recesso, potranno liberamente essere determinate dalle parti.

Con il presente articolo, intendiamo soffermare l’attenzione proprio sulla possibilità per le parti di regolare, in deroga alla disciplina legale, anche il diritto di recesso del locatore.

Chiariamo subito che il diritto di recesso è riconosciuto espressamente al conduttore dall’art. 27, comma 7, L. 392/1978; la mancanza di una previsione analoga anche in favore del locatore è già stata oggetto del vaglio della Corte Costituzionale, risultando perfettamente conforme al principio di uguaglianza in ragione della presunta posizione di debolezza del conduttore (Corte Cost. n. 251/1983).

Il legislatore, quindi, non riconosce al locatore il diritto di recedere (se non nel caso eccezionale di cui all’art. 1612 c.c. per le locazioni abitative^[1]) al fine di tutelare la posizione del conduttore in quanto ritenuta “debole”.

Tanto precisato, ciò che rileva ai nostri fini è unicamente che l’istituto del recesso rientri a pieno titolo nell’ambito della “disciplina legale” della durata della locazione di cui all’art. 79, 3 comma, L. 392/78 e che, quindi, sia derogabile dalle parti.

I contraenti delle “grandi locazioni”, quindi, hanno la possibilità di regolare discrezionalmente il diritto di recesso, ivi incluso quello del locatore.

Del resto una soluzione in senso difforme condurrebbe al paradosso di ammettere la deroga al divieto di recesso del locatore (che, come detto, emerge dal sistema normativo ex se) solo ove contenuto in una norma ad hoc, con la conseguenza di circoscrivere la portata derogatoria dell’art. 79, 3 comma, L. 392/1978 alle sole norme espresse in materia di durata legale (per l’appunto gli artt. 27-29 della L. 392/1978) escludendo, invece, ingiustificatamente ed arbitrariamente quelle desumibili dalle medesime disposizioni comunque operanti.

Articolo dell’Avv. Ambra Varrazza

^[1] Il quale testualmente prevede: “Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali”.