Non sono insolite questioni riguardanti i compensi dell’agente immobiliare, argomento sui cui è opportuno segnalare un recentissimo intervento chiarificatore della Corte di Cassazione che conferma il recente cambio di orientamento.

Preliminarmente, secondo l’art. 1326 c.c., il contratto si ritiene concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte^[1].

Tale previsione assume un rilievo fondamentale ove letta in coordinato con l’art. 1755 c.c., il quale fa coincidere il sorgere del diritto alla provvigione del mediatore proprio con la conclusione del contratto.

Momento cruciale è dunque la conclusione del contratto.

Con la pronuncia in commento la Cassazione chiarisce che il contratto può ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

Mentre, sempre sul tema, deve ritenersi escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo della fare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Detto in altri termini, fatti salvi particolari accordi con l’agente immobiliare, qualora l’attività del mediatore si concluda in un impegno delle parti alla stipula del successivo contratto preliminare – costituendo l’accettazione della proposta il c.d. “preliminare di preliminare” – essa non sarà sufficiente a far maturare il diritto al compenso.

Difatti, soltanto con l’attuabilità dei rimedi previsti dalla legge a tutela del negozio programmato quest’ultimo potrà dirsi giuridicamente concluso e, di conseguenza, soltanto in tal caso maturerà il diritto al compenso dell’agente immobiliare.

Qui il link al testo della pronuncia.

Non importa che tu sia cliente o mediatore, quella descritta costituisce una questione molto delicata e sicuramente meritevole di più ampia illustrazione, qui sintetizzata per esigenze espositive; perciò non esitare a contattare lo Studio Legale Fabrizi per approfondire il caso specifico.

^[1] Del pari alla previsione normativa, l’evoluzione contrattuale a cui si attengono le agenzie immobiliari consiste proprio i. nel ricevere una proposta irrevocabile d’acquisto, ii. nel sottoporla al venditore e, in caso di accettazione da parte di quest’ultimo, iii. nel notiziare il proponente dell’avvenuta accettazione.

Il tutto con successione delle rispettive firme – proponente, venditore e ancora proponente – in calce al medesimo documento che segue l’iter descritto.